Într-o tranzacție imobiliară, „prețul” este doar baza. Costul real include notar, înscrieri, acte, comisioane bancare (dacă e credit), plus mici costuri administrative care, dacă nu sunt clarificate din timp, apar exact când ești cel mai puțin dispus să te cerți: înainte de semnare. Partea bună este că aproape totul se poate ordona prin două lucruri simple: o listă clară a cheltuielilor și o propoziție bună în antecontract care stabilește cine plătește ce.
Mai jos ai o hartă completă a costurilor, ce e „standard” în piață, ce e negociabil și cum pui discuția astfel încât să fie normală, nu conflictuală.
1) De ce apare confuzia: există „standard de piață” și există „negociere”
În România, multe costuri sunt „tradițional” puse pe cumpărător. Asta nu le face obligatorii. Doar înseamnă că, în lipsa unei înțelegeri, lumea merge pe obișnuință.
În practică există trei categorii:
- costuri inevitabile (se plătesc oricum, doar se decide de cine),
- costuri condiționale (apar doar dacă există ipotecă, credit, acte lipsă, modificări),
- costuri opționale (consult juridic, verificări tehnice, evaluare independentă).
2) Costuri notariale: ce acoperă și cine le plătește, de obicei
A) Onorariul notarului pentru contractul de vânzare-cumpărare
De regulă, îl plătește cumpărătorul, pentru că el are interesul principal să dobândească proprietatea în formă autentică. Dar poate fi împărțit sau preluat de vânzător dacă asta face parte din negociere (mai ales când vânzătorul vrea viteză).
B) Acte notariale conexe
Aici apar costuri suplimentare, în funcție de situație:
- procuri,
- declarații,
- acte adiționale,
- eventuale acorduri de radiere.
Cine plătește? Cel care are interesul direct. Dacă vânzătorul are ipotecă și e nevoie de declarații/acte de la banca lui, e rezonabil să fie în sarcina lui, dar nu presupune; scrieți în antecontract.
Cum negociezi sănătos: nu discuți „notarul e scump”, discuți „împărțim costurile notariale 50/50” sau „vânzătorul suportă X, cumpărătorul suportă Y”.
3) Intabulare și înscrieri: unde se duc banii și de ce contează
După semnare, dreptul tău trebuie înscris în cartea funciară. În tranzacțiile uzuale, asta înseamnă:
- înscrierea dreptului de proprietate pe numele cumpărătorului,
- radierea sarcinilor vechi (dacă există),
- înscrierea ipotecii băncii cumpărătorului (dacă e credit).
Cine plătește?
- pentru înscrierea proprietății, de obicei cumpărătorul;
- pentru radierea sarcinilor vânzătorului (ipotecă, interdicții), de obicei vânzătorul, fiind o condiție de livrare a bunului „liber de sarcini”;
- pentru înscrierea ipotecii noi, cumpărătorul (e cost legat de credit).
Aici sunt două greșeli frecvente:
- să nu fie scris cine suportă radierea ipotecii vânzătorului,
- să se presupună că „notarul se ocupă de tot”, fără să fie clar ce costuri intră în pachet.
Te-ar putea interesa și acest articol despre cum eviți comisioanele la cumpărare și vânzare?
4) Extrasul de carte funciară: cine îl cere, cine îl plătește
În tranzacții, circulă două tipuri de discuții:
- „trimite-mi un extras CF pentru informare”
- „notarul scoate extrasul pentru autentificare”
Ca regulă practică:
- extrasul de informare, cerut pentru verificare înainte de antecontract, poate fi plătit de oricare parte, e un cost mic;
- extrasul folosit în procedura de semnare notarială intră în fluxul notarului și, în multe cazuri, e inclus sau refacturat în costurile de la semnare, de regulă către cumpărător.
Cel mai important nu e cine plătește, ci să fie recent și să se verifice sarcinile înainte să dai avans.
5) Taxe locale și „datorii la zi”: cine le achită și cum eviți surprizele
A) Impozitul local
În mod normal, vânzătorul trebuie să aibă impozitul plătit la zi și să poată dovedi asta, altfel se blochează documentele necesare tranzacției (în practică). Dacă există restanțe, e problemă de vânzător, nu de cumpărător.
B) Întreținerea și utilitățile
Aici apar dispute mici care strică vibe-ul:
- întreținere restantă,
- utilități neînchise,
- regularizări care vin după vânzare.
Cum o rezolvi elegant:
- se consemnează citirile de contoare la predare,
- se stabilește un termen de regularizare (de exemplu, când vin ultimele facturi),
- se decide cine plătește ce până la data predării.
În vânzări, e important să separi:
- datoriile până la predare (vânzător),
- consumul după predare (cumpărător).
6) Costuri specifice cumpărării cu credit (pe care mulți le confundă cu „taxe de tranzacție”)
Dacă iei cu credit, apar costuri care nu țin de vânzător:
- evaluarea imobilului,
- comisioane de analiză dosar (în funcție de bancă),
- asigurări cerute de bancă,
- costuri cu înscrierea ipotecii.
Acestea sunt, în esență, costuri de finanțare. Nu le negociezi cu vânzătorul, le compari între bănci.
Greșeală frecventă: cumpărătorul își epuizează bugetul pe avans și uită că mai are un „pachet” de costuri care vine înainte de semnare sau imediat după.
7) Ce este negociabil și ce nu, în mod realist
Negociabil frecvent
- împărțirea onorariului notarial,
- cine plătește anumite înscrieri,
- cine suportă radierea ipotecii (ar trebui să fie vânzătorul, dar trebuie scris),
- cine plătește acte suplimentare necesare din cauza situației vânzătorului (procuri, declarații),
- termenul și modul de regularizare a utilităților.
Negociabil uneori
- vânzătorul suportă o parte din costurile cumpărătorului dacă vrea viteză sau dacă are o situație care complică tranzacția (de exemplu, ipotecă ce necesită timp).
Puțin negociabil
- costurile băncii (dacă iei cu credit),
- taxe oficiale fixe (unde există), pentru că nu depind de părți.
8) Cum pui totul în antecontract ca să nu existe discuții la final
În antecontract, ai nevoie de un paragraf simplu care să includă:
- lista de costuri,
- cine le suportă,
- ce se întâmplă dacă apare o cheltuială neașteptată dintr-o situație a vânzătorului.
Model de logică (nu de formulare juridică):
- „Cumpărătorul suportă costurile de autentificare și înscriere a dreptului de proprietate.”
- „Vânzătorul suportă costurile de radiere a ipotecilor/sarcinilor existente și obține documentele necesare în termen de X zile.”
- „Utilitățile și întreținerea până la data predării sunt în sarcina vânzătorului; predarea se face cu citiri de contoare consemnate.”
Nu ai nevoie de 2 pagini, ai nevoie de 6–8 propoziții care previn 90% din conflicte.
9) Cum negociezi corect, fără să pară că „te zgârcești”
O negociere bună nu atacă costul, atacă rațiunea.
Abordarea care funcționează
„Ca să fie simplu și previzibil pentru amândoi, propun să stabilim din antecontract cine plătește notarul, intabularea și radierea sarcinilor. Eu îmi asum costurile de cumpărare, dar costurile legate de ipoteca existentă le are sens să fie la dvs., pentru că țin de situația apartamentului.”
Când ai leverage
- cumperi cash sau ai preaprobare și poți semna repede,
- vânzătorul are nevoie de viteză,
- apartamentul are elemente care reduc baza de cumpărători (risc seismic, ipotecă complicată, lipsă parcare etc.),
- ai identificat clar costuri suplimentare care vor apărea (reparații necesare, acte de clarificat).
Negocierea corectă se face pe „pachet”: preț + costuri + calendar.
10) Greșeli care duc la surprize sau blocaje
- Dai avans fără să fi văzut extras CF recent și fără să știi dacă există sarcini.
- Antecontractul nu spune cine plătește radierea ipotecii și cine obține documentele.
- Nu clarifici predarea și regularizarea utilităților, apoi apar facturi după semnare.
- Compari doar prețul, dar ignori costurile de credit și te trezești „la limită” la semnare.
- Negociezi costuri, dar nu le scrii; rămân „înțelegere verbală”.
Checklist complet înainte de antecontract
- am un extras CF recent și am verificat sarcinile
- știu dacă vânzătorul are ipotecă și există un plan de radiere
- am stabilit cine plătește: notar, înscriere proprietate, radiere sarcini
- am claritate pe utilități și întreținere până la predare
- dacă e credit: am buget pentru evaluare/asigurări/comisioane + timp realist
- antecontractul include paragraful „cheltuieli și responsabilități”
- există o regulă simplă pentru orice cost suplimentar apărut din situația vânzătorului
FAQ
Cine plătește, în mod normal, notarul la vânzare-cumpărare?
Cel mai des cumpărătorul, dar poate fi negociat sau împărțit. Important e să fie stabilit dinainte și scris în antecontract.
Intabularea și înscrierea în cartea funciară sunt incluse în costul notarului?
Uneori sunt parte din pachet, alteori apar separat ca taxe/servicii. Nu presupune; cere o estimare clară de la notar înainte de semnare.
Dacă vânzătorul are ipotecă, cine plătește radierea?
În mod sănătos, vânzătorul, pentru că el trebuie să livreze apartamentul liber de sarcini. Dar trebuie clarificat și scris.
Ce costuri apar în plus dacă iau cu credit?
Evaluare, asigurări, comisioane bancare și înscrierea ipotecii. Acestea nu sunt „taxe ale vânzătorului”, sunt costuri de finanțare ale cumpărătorului.
Pot cere vânzătorului să suporte o parte din costuri?
Da, dacă are sens în negociere: vrei viteză, vânzătorul are nevoie de viteză, există o situație care complică tranzacția sau prețul este deja rigid. Cel mai bine se negociază ca pachet, nu ca „mărunțiș”.
Cum evit discuțiile pe utilități după vânzare?
Predare cu citiri de contoare consemnate și un termen de regularizare pentru facturile care vin după. Fără asta, apar interpretări.
