Înregistrarea contractului de închiriere și taxele pe chirie

În România, „chirii” înseamnă două obligații care se confundă des: înregistrarea contractului de închiriere la ANAF și declararea/plata taxelor pe venitul din chirie. Ele au termene diferite și documente diferite. O regulă ușor de reținut este aceasta: C168 este pentru înregistrarea contractului în 30 de zile, iar D212 este pentru declararea veniturilor și contribuțiilor până la 25 mai (pentru anul anterior).

1) Înregistrarea contractului la ANAF: ce este și care e termenul

Înregistrarea contractului de locațiune înseamnă depunerea unei cereri la ANAF, împreună cu copia contractului. Formularul folosit este C168 – Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune, publicat și menținut de ANAF.

Termenul standard de înregistrare este de cel mult 30 de zile de la încheierea contractului sau de la producerea unei modificări (act adițional). Această regulă este inclusă în procedura aferentă OPANAF 161/2025 și în anexele de procedură.

Dacă semnezi azi contractul (sau un act adițional), fereastra de conformare pentru C168 este de 30 de zile, nu „până la finalul anului”.

2) Cine depune C168, mai ales dacă sunt coproprietari

Procedura C168 spune explicit că cererea se depune de:

contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor și au obligația de înregistrare;
contribuabilii desemnați în cazul în care bunul este deținut în comun (coproprietate), de regulă un proprietar/uzufructuar sau alt deținător legal desemnat.

Din 2025, OUG 128/2024 clarifică mecanismul pentru bunurile deținute în comun: prin contract se desemnează persoana care îndeplinește obligația de înregistrare.

Dacă apartamentul are doi proprietari, contractul ar trebui să spună explicit cine depune C168, iar în C168 se trec locatorii și cotele lor astfel încât totalul să fie 100%.

3) Ce depui, concret, și ce atașezi la C168

În practică, pachetul minim este:

C168 completat (date locator/locatar, date contract);
copie a contractului de închiriere (și copia actului adițional, dacă înregistrezi o modificare).

ANAF are și o pagină dedicată formularului web C168, utilă pentru completare și generare document.

4) Ce modificări trebuie înregistrate din nou

Regula de 30 de zile se aplică și la modificări. În practică, se înregistrează prin C168 când se schimbă elemente relevante ale contractului, cum ar fi:

valoarea chiriei;
durata;
părțile;
adresa / obiectul;
alte clauze contractuale care schimbă raportul de locațiune.

Principiul este simplu: dacă ai făcut act adițional, tratează-l ca pe un „nou eveniment” fiscal și depune C168 în 30 de zile.

5) Taxele pe chirie: cum se calculează impozitul în regimul clasic

Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor (chirie „clasică”), impozitul anual este 10% aplicat la venitul net anual.

În regimul standard folosit în materiale ANAF, venitul net se determină cu deducere forfetară de 20% din venitul brut, ceea ce duce la o formulă foarte simplă:

Venit brut anual = chirie lunară × număr luni încasate
Venit net anual = venit brut × 80% (deducere 20%)
Impozit anual = 10% × venit net anual

În chirii clasice, impozitul nu se aplică direct pe chiria brută, ci pe venitul net obținut după deducerea forfetară de 20%.

6) Declarația Unică (D212): când se depune și pentru ce

Broșura ANAF despre Declarația Unică precizează că D212 se depune până la 25 mai 2026 inclusiv pentru declararea venitului realizat și stabilirea/definitivarea impozitului anual și a contribuțiilor sociale.

D212 este declarația prin care persoana fizică declară veniturile realizate și, după caz, contribuțiile datorate, cu termen de depunere până la 25 mai a anului următor.

7) CASS la chirii: când apare și cum verifici pragurile

Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, CASS se datorează în funcție de încadrarea venitului net anual în pragurile de cel puțin 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară, iar încadrarea se face prin cumularea veniturilor relevante (conform regulilor din Codul fiscal, reflectate în materialele ANAF).

CASS nu apare la orice chirie, ci apare când venitul net anual cumulat trece de pragurile 6/12/24 salarii minime, iar obligația se declară în D212.

8) Situație specială: când chiria este plătită de o firmă

Dacă chiria este plătită de persoane juridice sau alte entități care au obligația de a conduce evidență contabilă, există situații în care Declarația Unică nu se depune de beneficiar, deoarece impunerea este finală conform regimului aplicabil acestor venituri plătite de entități cu evidență contabilă.

În plus, ANAF are materiale care tratează separat „calculul impozitului” când chiriașul este persoană juridică sau altă entitate cu evidență contabilă.

În contractele cu chiriaș persoană juridică, verifică explicit dacă impozitul este reținut la sursă de plătitor și ce obligații declarative îți rămân ție ca persoană fizică.

9) Checklist practic, în ordinea corectă

Semnezi contractul și, dacă sunt coproprietari, desemnezi prin contract cine depune C168.
Depui C168 + copie contract în 30 de zile de la semnare sau modificare.
Calculezi impozitul anual: brut → deducere 20% → net → 10% impozit.
Depui D212 până la 25 mai (pentru anul anterior), dacă e cazul, și verifici CASS prin pragurile 6/12/24 salarii minime.
Dacă chiriașul este persoană juridică, verifici regimul de reținere la sursă și obligațiile tale declarative.

FAQ

C168 și D212 sunt același lucru?
Nu. C168 înregistrează contractul de locațiune în 30 de zile, iar D212 declară venitul realizat și contribuțiile, cu termen până la 25 mai pentru anul anterior.

Dacă modific chiria sau perioada, mai depun C168?
Da, modificările contractului se tratează ca evenimente care se înregistrează în 30 de zile.

Cum calculez impozitul pe chirie la închiriere clasică?
Impozitul anual este 10% din venitul net anual, iar venitul net anual se determină cu deducere forfetară de 20% din venitul brut.

Când plătesc CASS din chirii?
CASS se verifică prin pragurile 6/12/24 salarii minime brute, în funcție de venitul net anual cumulat din categoriile relevante.

Dacă închiriez către o firmă, mai depun D212 pentru chirie?
Există situații în care D212 nu se depune de beneficiar pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor plătite de persoane juridice sau alte entități cu evidență contabilă, deoarece impunerea este finală; verifică exact regimul aplicabil contractului tău.