Să cumperi un apartament cu chiriaș în el poate fi o mișcare bună dacă vrei randament imediat, dar poate deveni o capcană dacă nu verifici două lucruri înainte de antecontract: cât de „opozabil” este contractul de închiriere față de tine, ca dobânditor, și cât de ușor poți prelua controlul asupra predării și plăților.
După vânzare, dreptul chiriașului poate fi opozabil noului proprietar dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară sau îndeplinește condițiile legale de opozabilitate.
1) Două scenarii complet diferite: cumperi pentru investiție sau cumperi pentru locuire
Dacă îl cumperi ca investiție, chiriașul poate fi un avantaj: ai cashflow din prima zi, iar tranzacția e mai simplă dacă totul e în regulă (contract, plăți, garanție, inventar).
Dacă îl cumperi ca să te muți, chiriașul este un risc operațional: chiar și cu bună credință, el are un calendar, un contract și drepturi. Când contractul e opozabil, nu îl poți „scoate” printr-un telefon sau printr-o presiune informală.
2) Riscul numărul unu: contractul de închiriere este opozabil noului proprietar
Codul civil spune că, dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului în condiții clare, inclusiv dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară pentru imobilele înscrise.
Asta înseamnă, în practică:
- dacă există notare a locațiunii în CF, tu cumperi un imobil cu „chirii încorporate” până la termenul contractului, în limitele legii;
- dacă nu există notare, pot exista alte mecanisme de opozabilitate (de exemplu data certă în anumite situații), dar pentru tranzacțiile uzuale cu imobile înscrise în CF, notarea este reperul cel mai important de verificat.
Regula de decizie: înainte de antecontract, cere un extras CF recent și verifică Partea C pentru notări/sarcini care indică locațiunea.
3) Riscul numărul doi: „încetarea la vânzare” nu funcționează dacă nu e scrisă și dacă nu respecți termenele
Codul civil prevede că locațiunea poate înceta în caz de înstrăinare dacă părțile au convenit astfel, însă introduce și o protecție importantă pentru locatar: chiar și după notificarea înstrăinării, locațiunea poate rămâne opozabilă dobânditorului pentru o perioadă raportată la termenele de denunțare.
Tradus simplu: nu te baza pe ideea „după ce cumpăr, pleacă”. Dacă vrei un apartament liber, trebuie să tratezi eliberarea ca parte din tranzacție, nu ca un pas ulterior.
4) Riscul numărul trei: evacuarea este o procedură, nu o negociere
În România, evacuarea chiriașului se face legal, în baza unei hotărâri judecătorești, iar procedura implică notificări și termene.
Codul de procedură civilă include reguli despre notificarea locatarului, inclusiv termene minime pentru notificarea de evacuare, în funcție de durata locațiunii.
Nu intru în strategii litigioase aici, dar ideea practică este: dacă ai nevoie de apartament liber la o dată fixă, nu cumpăra cu chiriaș în el fără o soluție contractuală clară înainte de semnare.
5) Ce documente ceri înainte de antecontract
Dacă vrei să reduci riscurile la minimum, cere aceste lucruri, în această ordine:
- Contractul de închiriere (integral), plus acte adiționale.
- Dovada plăților (transferuri, chitanțe) pe ultimele 3 luni.
- Proces-verbal de predare/inventar de la intrarea chiriașului, dacă există (te ajută la garanție și daune).
- Extras CF recent pentru verificarea notărilor (locațiune, sarcini).
- Situația garanției: cine o deține, în ce sumă, în ce condiții se returnează.
Dacă vânzătorul nu poate produce contractul și dovada plăților, tu nu cumperi „un apartament cu chiriaș”, ci cumperi o relație informală greu de controlat.
Te-ar putea interesa și acest articol despre clauzele care te protejează la antecontract și avans.
6) Cum formulezi antecontractul ca să nu rămâi blocat
A) Dacă vrei să păstrezi chiriașul
În antecontract trebuie să scrie clar:
- că preiei apartamentul „ocupat”, cu chiriaș, cu identificarea contractului (dată, durată, chirie);
- că vânzătorul îți cedează drepturile de încasare a chiriei începând cu o dată precisă;
- cum se transferă garanția către tine (sumă, termen, mecanism);
- că chiriașul este notificat despre schimbarea proprietarului și despre noul cont de plată.
Asta transformă tranzacția într-o preluare ordonată, nu într-un „hai vedem după”.
B) Dacă vrei apartamentul liber
Ai nevoie de o condiție verificabilă, de tip:
- „predare liber de persoane la data X” sau „condiție suspensivă: semnarea finală are loc doar după eliberare”.
Dacă închizi tranzacția fără această condiție, riști să rămâi proprietar, dar fără posesie utilă pentru locuire, pe un termen pe care nu îl controlezi.
7) Pașii practici după semnare, ca să nu pierzi chiria și să nu apară conflicte
- Notifică chiriașul în scris că ești noul proprietar și spune clar unde plătește chiria și utilitățile.
- Semnează un act de preluare a garanției (tu + vânzător) și, ideal, confirmă și cu chiriașul, ca să nu existe dispute la plecare.
- Fă un inventar rapid dacă nu există unul sau dacă e vechi, ca să nu preiei „o daună” fără să știi.
- Dacă vrei să continui relația, resemnează contractul (nu mereu obligatoriu, dar util) cu datele tale, ca să fie totul coerent.
8) „Ce faci dacă…” scenarii frecvente
Dacă chiriașul plătește în continuare vechiului proprietar: notificare scrisă + dovadă de proprietate + cont nou, fără ceartă, dar ferm.
Dacă chiriașul refuză să semneze un nou contract: primul pas este să înțelegi dacă vechiul contract este opozabil și în ce condiții; refuzul de a semna „alt contract” nu înseamnă automat că nu există o locațiune valabilă.
Dacă vrei să te muți, dar contractul e pe durată determinată: tratează eliberarea ca parte din negocierea cu vânzătorul, nu ca discuție post-achiziție.
9) Checklist scurt înainte de a cumpăra un apartament cu chiriaș
- există contract de închiriere complet și coerent;
- există dovadă de plată a chiriei;
- există claritate pe garanție și inventar;
- extras CF recent, verificare Partea C pentru notare locațiune/sarcini;
- ai decis dacă vrei apartamentul ocupat (investiție) sau liber (locuire);
- antecontractul reflectă explicit scenariul ales (preluare vs eliberare).
FAQ
Dacă cumpăr apartamentul, chiriașul trebuie să plece automat?
Nu. Dreptul chiriașului poate fi opozabil noului proprietar în condițiile art. 1811, inclusiv dacă locațiunea este notată în cartea funciară.
Pot să cer evacuarea imediat dacă vreau să mă mut?
Evacuarea este o procedură legală, cu notificări și termene, și în practică implică instanța.
Care e cel mai mare risc practic?
Să închizi tranzacția fără o clauză clară de predare (liber sau ocupat) și fără un mecanism de transfer al garanției și al plăților, apoi să negociezi sub presiune.
Ce verificare îmi dă cel mai repede claritate?
Extrasul CF (Partea C) pentru notări legate de locațiune și contractul de închiriere integral, înainte de antecontract.
