În chirii, „contractul există” nu înseamnă automat „ești protejat”. Protecția reală vine din trei lucruri: un contract scris clar, o predare documentată (inventar, poze, contori) și plăți care lasă urme. Înregistrarea contractului la ANAF este încă un strat de disciplină, util mai ales când apar neînțelegeri. Nu îți garantează o relație perfectă cu proprietarul, dar îți crește șansele să rezolvi civilizat: garanția, utilitățile restante, preavizul, plecarea, și chiar discuții de tip „nu ai stat aici”.
În România, proprietarul are obligația să înregistreze contractul de locațiune prin formularul C168, în termen de 30 de zile de la încheierea sau modificarea lui.
1) Ce este, concret, „înregistrarea la ANAF” și ce nu este
Este: depunerea de către proprietar (sau persoana desemnată, inclusiv când bunul e deținut în comun) a formularului C168, împreună cu contractul, la ANAF.
Nu este:
- o „aprobare” de la ANAF că apartamentul e ok;
- o garanție că proprietarul nu va încerca să rețină din garanție;
- o dovadă că apartamentul e „legal perfect” (pentru asta contează actele de proprietate și, la cumpărare, cartea funciară).
Înregistrarea e un act fiscal, care ajută la formalizarea relației și la urmărirea veniturilor din chirii.
2) De ce contează pentru tine ca chiriaș, în viața reală
A) Îți dă predictibilitate și reduce „zona gri”
Când proprietarul refuză orice formă de formalizare, apar frecvent aceleași situații: plăți cash fără dovadă, reguli schimbate din mers, discuții pe garanție fără criterii. Înregistrarea nu rezolvă tot, dar e un semnal că proprietarul lucrează mai ordonat.
B) Te ajută când apar neînțelegeri
Dacă ajungeți la dispute, cel mai important e să existe documente și urme. Un contract înregistrat, împreună cu plăți prin transfer și proces-verbal, te pune într-o poziție mult mai bună decât „am vorbit verbal”.
C) E util când ai nevoie de dovadă pentru instituții
Uneori ai nevoie de dovadă de rezidență (școală, grădiniță, parcare de reședință, abonamente, beneficii de la angajator). În multe situații, un contract scris + dovada plății sunt suficiente, dar un proprietar care lucrează formal îți face viața mai simplă.
Te-ar putea interesa și acest articol despre clauzele contractului de chirie.
3) Ce trebuie să ceri de la proprietar, fără să devii „dificil”
Nu începi cu „vreau dovada ANAF”. Începi cu lucrurile care sunt normale într-o relație sănătoasă:
- Contract scris, semnat, cu:
- durata, chiria, garanția, preaviz,
- utilități și cum se regularizează,
- reguli de reparații și acces.
- Proces-verbal de predare la preluare:
- inventar,
- poze,
- citiri de contoare.
- Plata prin transfer (sau dovadă clară dacă e altă formă).
Apoi, dacă vrei să fii riguros, poți cere și confirmarea înregistrării.
4) Ce dovadă poți cere pentru înregistrare și cum o formulezi
ANAF are un formular web pentru C168 și un flux de generare/depune.
În practică, proprietarul poate avea:
- o confirmare de depunere în SPV / recipisă,
- o copie a C168 depusă (PDF),
- dovada că a transmis contractul conform procedurii.
Mesaj simplu, fără presiune:
„Ca să îmi fie totul clar pentru evidențe, îmi puteți confirma că ați înregistrat contractul la ANAF și, dacă aveți, îmi puteți trimite dovada de depunere?”
Nu e nevoie să intri în detalii tehnice. Dacă proprietarul e organizat, îți răspunde simplu.
5) Ce se întâmplă dacă apartamentul are doi proprietari
Din 2025, pentru bunurile deținute în comun, se folosește desemnarea persoanei care îndeplinește obligația de înregistrare (de regulă prin contract).
Pentru tine contează un singur lucru: să știi cine semnează contractul și cine își asumă formal relația de închiriere.
6) Ce faci dacă proprietarul refuză înregistrarea sau „nu vrea contract”
Aici nu există o singură soluție, dar există un mod matur de a decide.
Varianta A: rămâi, dar îți protejezi riscul
Dacă, din diverse motive, vrei totuși apartamentul:
- insistă pe contract scris și proces-verbal cu poze și contori;
- plătește doar prin transfer, cu descriere clară („Chirie luna X, adresa…”);
- păstrează conversațiile scrise (email/WhatsApp).
Asta nu înlocuiește înregistrarea, dar îți reduce mult riscul.
Varianta B: ceri o soluție de mijloc
Unii proprietari se sperie de „ANAF”, dar acceptă o formalizare minimă:
- contract semnat,
- plăți prin bancă,
- predare corectă.
Dacă proprietarul e rezonabil, poate face pasul următor ulterior.
Varianta C: renunți
Dacă proprietarul refuză contract, refuză orice dovadă de plată și evită orice proces-verbal, riscul nu e „mic inconvenient”, e structură. În astfel de cazuri, e foarte probabil să ai probleme la final cu garanția sau cu plecarea.
7) Ce să păstrezi în dosarul tău de chiriaș
Într-un folder (Google Drive, Notion, oriunde), păstrează:
- contractul semnat + acte adiționale;
- proces-verbal de preluare și predare (când pleci);
- poze/video de la preluare și predare;
- citiri de contoare (poze clare);
- dovezi de plată (transferuri);
- facturi/regularizări utilități, dacă sunt pe numele proprietarului;
- mesaje importante (de exemplu: acord pentru reparații sau modificări).
Acest dosar valorează mai mult decât orice discuție la final.
8) Checklist înainte să semnezi
- există contract scris, semnat, cu chirie/garanție/preaviz/ utilități clare
- predarea se face cu proces-verbal, inventar, poze și citiri contoare
- plata se face prin transfer
- proprietarul poate confirma înregistrarea la ANAF (C168, 30 zile)
- dacă sunt coproprietari, e clar cine semnează și cine depune C168
- există un termen clar pentru returnarea garanției și regulă de regularizare utilități
Mesaje gata de trimis
1) Pentru proprietar, înainte de vizionare
„Bună. Ca să mă organizez, vă rog să îmi spuneți dacă apartamentul se închiriază cu contract scris și dacă la preluare facem proces-verbal cu inventar, poze și citiri de contoare. Mulțumesc.”
2) Pentru proprietar, înainte de semnare
„Perfect. Ca să fie simplu pentru amândoi, propun să includem în contract termenul de returnare a garanției și regula de regularizare utilități, iar la preluare să consemnăm citirile și inventarul. Dacă aveți, îmi puteți confirma și înregistrarea contractului la ANAF.”
FAQ
Înregistrarea la ANAF îmi dă automat drepturi în plus ca chiriaș?
Îți dă mai multă ordine și reduce spațiul de „nu există”. Drepturile și obligațiile tale se nasc în primul rând din contract și din modul în care îl executați, dar înregistrarea ajută în disputele de fapt.
Cine are obligația să înregistreze contractul?
În mod obișnuit, proprietarul/uzufructuarul sau persoana desemnată în contract, inclusiv în cazul bunurilor deținute în comun.
Care e termenul de înregistrare?
În termen de 30 de zile de la încheierea sau modificarea contractului, conform reglementărilor aplicabile formularului C168.
Dacă proprietarul zice „nu vreau ANAF”, ce e mai important pentru mine?
Să ai contract scris, plăți prin transfer și predare/preluare documentată. Fără acestea, garanția și utilitățile devin ușor disputabile.
Eu, ca chiriaș, pot înregistra contractul la ANAF?
În mod tipic, obligația este la locator (proprietar) sau la persoana desemnată, nu la chiriaș. Dacă proprietarul refuză, concentrează-te pe documente și plăți trasabile.
Cum mă ajută la garanție?
Indirect: un proprietar care lucrează formal acceptă mai ușor proces-verbal, citiri, reguli scrise și returnarea în termen. Garanția se câștigă prin documentare, nu prin noroc.
