Cartea funciară este „fișa juridică” a imobilului. Extrasul de carte funciară pentru informare îți arată situația cadastral juridică la momentul emiterii și include date despre imobil, proprietar și sarcini. În practică, o tranzacție bună nu pornește de la „îmi place apartamentul”, ci de la o întrebare verificabilă: cine este proprietarul în cartea funciară și ce sarcini sunt înscrise în Partea C.
1) Ce este extrasul de carte funciară și de unde îl iei
Extrasul de carte funciară pentru informare este documentul care îți arată, la data emiterii, suprafața și descrierea imobilului, dreptul de proprietate și eventualele sarcini. Îl poți obține online prin platforma ANCPI ePay.
O diferență importantă: extrasul „pentru informare” este pentru verificare, iar în tranzacții notarul lucrează, de regulă, cu documente emise pentru autentificare în contextul actului (nu te baza pe un PDF vechi primit „pe WhatsApp”).
2) Structura cărții funciare: Partea A, B, C
Cartea funciară este gândită simplu:
- Partea A: descrierea imobilului (identificare, suprafețe, număr cadastral, destinație).
- Partea B: proprietarii și drepturile lor.
- Partea C: sarcini, dezmembrăminte, garanții, interdicții, notări.
În practică, Partea C este locul unde se ascund blocajele.
3) Partea A: ce verifici ca să nu cumperi „altceva decât crezi”
În Partea A verifici:
- Număr cadastral și identificare: să fie același imobil pe care îl vezi.
- Suprafața: verifici dacă suprafața din acte e coerentă cu ce ți se prezintă. Diferențele mari (mai ales după închideri de balcoane sau recompartimentări) sunt un motiv clasic de blocaj la credit.
- Tipul imobilului: apartament, boxă, loc de parcare, teren aferent, părți comune.
Dacă suprafețele și identificarea nu sunt coerente în Partea A, nu te baza pe promisiuni, cere clarificare cadastrală înainte de antecontract.
4) Partea B: cine este proprietar și ce înseamnă coproprietate
În Partea B urmărești două lucruri: cine și cum deține.
Proprietar unic
Ideal pentru viteză: o singură persoană semnează și răspunde.
Coproprietate
Coproprietatea nu e problemă, dar schimbă dinamica:
- dacă sunt doi coproprietari, ambii trebuie să fie aliniați la vânzare sau să existe mandat/procură valabilă;
- dacă există cote părți, trebuie să fie clar cine vinde ce și cum se încasează prețul.
În coproprietate, riscul nu este juridic în sine, ci operațional, adică unul dintre coproprietari poate bloca semnarea sau radierea unei sarcini dacă nu este de acord.
Te poate interesa și acest articol despre cum cumperi un imobil cu credit.
5) Partea C: ce înseamnă „sarcini” și de ce contează
ANCPI definește extrasul ca incluzând „eventuale sarcini existente asupra imobilului”. În limbaj de tranzacție, „sarcini” înseamnă orice înscriere care:
- limitează dreptul de proprietate,
- creează un drept al altcuiva asupra imobilului,
- poate bloca vânzarea sau creditarea,
- creează un risc juridic.
Mai jos sunt cele mai întâlnite tipuri, cu modul în care le citești.
6) Ipoteca: ce înseamnă, cum te afectează, cum se rezolvă
Ipoteca imobiliară se consideră constituită de la momentul înscrierii în cartea funciară. Asta înseamnă că, dacă vezi ipotecă în Partea C, există un creditor cu drept real de garanție.
Ce întrebi și ce cauți
- care este banca/creditorul și suma garantată;
- care este mecanismul de radiere la vânzare (se radiază înainte de semnare sau simultan la notar);
- cine suportă costurile de radiere.
Ipoteca nu înseamnă automat „nu cumpăr”, dar înseamnă că ai nevoie de un plan de radiere scris în antecontract și sincronizat cu notarul și banca.
7) Interdicția de înstrăinare și grevare: de ce apare și cum te poate bloca
Interdicțiile apar frecvent în:
- contracte de ipotecă,
- tranzacții cu plata în rate către dezvoltator,
- donații cu clauze,
- situații speciale prevăzute de reglementări tehnice/administrative.
Regulamentul ANCPI (ODG 700/2014, publicat de ANCPI) are formulări explicite despre notarea „interdicției de înstrăinare și de grevare… până la plata integrală a prețului și a dobânzii”.
O interdicție notată nu este un „detaliu”, este o condiție; dacă există, trebuie să știi cine o poate ridica, în ce moment și pe ce document.
8) Alte sarcini frecvente care merită traduse în limbaj simplu
Servitute
Un drept al altcuiva de a folosi o parte din imobil (de exemplu acces). Nu e mereu gravă, dar trebuie înțeleasă pentru că poate afecta utilizarea și valoarea.
Uzufruct, abitație, drept de superficie
Înseamnă că altcineva poate folosi bunul sau are un drept real asupra lui. Pentru cumpărător, este aproape întotdeauna un semnal de „nu semnez până nu e clarificat”, pentru că afectează posesia.
Litigiu, sechestru, urmărire
Acestea sunt red flags majore. Un litigiu sau un sechestru poate bloca vânzarea sau poate crea riscuri pe care nu le „rezolvi” printr o negociere de preț.
Dacă în Partea C apare litigiu sau sechestru, ai nevoie de consult juridic și, în cele mai multe cazuri, de evitarea tranzacției până la clarificare.
9) Notări: ce sunt și de ce pot schimba tranzacția
Codul civil enumeră tipuri de acte sau fapte care pot fi notate în cartea funciară (de exemplu intenția de a înstrăina, antecontracte, pacte de opțiune).
Ce înseamnă pentru tine: unele notări nu sunt „sarcini” în sens de ipotecă, dar sunt informații care arată că există deja o promisiune, o intenție sau un drept în favoarea altcuiva. Asta poate însemna competiție, risc de conflict sau pur și simplu un calendar pe care trebuie să îl înțelegi.
10) Checklist rapid: cum citești CF în 7 minute
Partea A
- număr cadastral corect;
- suprafață coerentă;
- identificare (apartament/boxă/parcare) clară.
Partea B
- proprietarul sau proprietarii sunt cei care semnează;
- cote părți clare;
- dacă e coproprietate, există acord/procură.
Partea C
- există ipotecă? (cine, cum se radiază, când)
- există interdicție de înstrăinare/grevare? (cine o ridică)
- există litigii/sechestru/urmăriri? (red flag major)
- există servituți sau drepturi ale altora? (impact în utilizare)
11) „Ce faci dacă…”: scenarii reale
Dacă există ipotecă la bancă: ceri planul de radiere și îl pui în antecontract, cu termene și documente.
Dacă există interdicție de înstrăinare: nu avansezi fără să înțelegi condiția de ridicare (plată integrală, acord creditor, act adițional).
Dacă sunt coproprietari: te asiguri că toți semnează antecontractul și contractul final sau că există procură valabilă.
Dacă există diferențe de suprafață: clarificare cadastrală înainte de credit și înainte de termenul limită din antecontract.
12) Întrebări scurte pe care să le trimiți vânzătorului
- „Îmi poți trimite un extras CF recent, ca să verific Partea C?”
- „Există ipotecă sau interdicții? Care e mecanismul de radiere/ ridicare și când se face?”
- „Imobilul e în coproprietate? Cine semnează și există procură dacă nu sunt toți disponibili?”
- „Au existat modificări (balcon, recompartimentări) și sunt reflectate în acte?”
FAQ
Extrasul CF pentru informare îmi arată sarcinile?
Da. ANCPI precizează că extrasul pentru informare conține inclusiv eventualele sarcini existente asupra imobilului.
Ipoteca în CF înseamnă că nu pot cumpăra?
Nu neapărat, dar ipoteca este un drept real constituit prin înscriere în cartea funciară, deci ai nevoie de mecanism de radiere la vânzare.
Interdicția de înstrăinare și grevare e un detaliu sau un blocaj?
De obicei e un blocaj până se îndeplinește condiția de ridicare, iar reglementările tehnice prevăd explicit astfel de notări în anumite situații (de exemplu până la plata integrală).
De ce contează coproprietatea?
Pentru că semnătura și acordul tuturor celor înscriși în Partea B pot fi necesare, iar lipsa alinierii poate întârzia sau bloca tranzacția.
