Închirierea unui apartament pare, la suprafață, un acord simplu: un proprietar pune la dispoziție o locuință, un chiriaș plătește o sumă lunară și folosește spațiul. În practică, lucrurile devin complicate exact acolo unde nu există claritate scrisă. De aici apar cele mai frecvente conflicte: chirie neplătită, garanții nerecuperate, reparații contestate, evacuări forțate sau vizite neanunțate.
Contractul de închiriere apartament nu este un simplu „formular de completat”, ci structura de bază care definește relația dintre proprietar și chiriaș. Modul în care este scris contractul influențează cât de ușor se rezolvă orice situație neplăcută ulterior.
Ce este, de fapt, un contract de închiriere
Contractul de închiriere (sau contract de locațiune) este acordul scris prin care proprietarul (locatorul) oferă dreptul de folosință asupra unui apartament, pentru o perioadă determinată, în schimbul unei sume de bani (chiria). Este reglementat în principal de Codul Civil și de Legea locuinței și poate fi încheiat pe durată determinată sau nedeterminată.
Contractul de închiriere apartament nu trebuie autentificat la notar pentru a fi valabil. Este suficient să fie redactat în formă scrisă și semnat de ambele părți. Autentificarea notarială rămâne o opțiune, nu o obligație, folosită în general atunci când părțile vor o probă suplimentară în caz de litigiu.
Un contract scris nu este doar o formalitate fiscală. În lipsa lui, este greu de dovedit:
- care era chiria reală
- ce bunuri existau în apartament la predare
- cine suporta anumite tipuri de reparații
- ce termen de preaviz s-a agreat
Practic, fără contract, orice dispută devine „cuvânt contra cuvânt”.
Ce trebuie să conțină un contract de închiriere apartament
Un model de contract de închiriere poate fi adaptat, dar anumite elemente nu ar trebui să lipsească:
- datele părților: nume, adresă, CNP / date de identificare firmă
- descrierea apartamentului: adresă, număr cadastral, suprafață, dotări relevante
- durata închirierii: de exemplu 12 luni, cu sau fără prelungire automată
- valoarea chiriei: sumă lunară, data plății, modalitatea (numerar, transfer bancar)
- garanția: valoare, când se plătește, în ce condiții se restituie
- cheltuieli și utilități: cine plătește întreținerea, energia, gazul, internetul
- obligațiile părților: ce reparații revin proprietarului, ce reparații revin chiriașului
- condițiile de reziliere: la ce tip de încălcare contractuală poate înceta contractul
De multe ori, inventarul anexat la contract cântărește mai mult decât pare. O listă detaliată a bunurilor și eventual fotografii făcute la predare reduc disputele la finalul închirierii.
Beneficiile contractului pentru chiriaș
Pentru chiriaș, un contract de închiriere apartament bine scris înseamnă, în primul rând, predictibilitate:
- drept de folosință liniștită și netulburată: proprietarul nu poate intra în locuință oricând dorește, ci doar cu acord prealabil
- chirie stabilită clar: suma și termenul de plată sunt cunoscute, iar modificările se pot face doar prin acord
- protecție față de evacuări bruște: contractul și clauzele de preaviz împiedică situațiile de tip „te rog să pleci de săptămâna viitoare”
- clarificarea reparațiilor: chiriașul știe ce îi revine (reparații mărunte) și ce rămâne în sarcina proprietarului (defecțiuni de instalații, probleme structurale)
- recuperarea garanției: dacă nu există daune și nu sunt restanțe, există un temei clar pentru restituirea sumei
În absența contractului, chiriașul are puține instrumente de apărare în fața unor abuzuri: creșteri arbitrare de chirie, refuz de reparații, intrări neanunțate în locuință.
Beneficiile contractului pentru proprietar
Pentru proprietar, contractul este, în esență, instrumentul prin care își protejează investiția:
- poate solicita plata chiriei la termen și poate condiționa continuarea contractului de respectarea obligațiilor
- poate încasa o garanție înscrisă clar în document, pe care o poate folosi pentru acoperirea daunelor sau a restanțelor
- are un temei pentru a solicita în instanță evacuarea chiriașului, dacă acesta nu plătește sau deteriorează grav imobilul
- poate stabili reguli clare privind folosirea apartamentului (număr de persoane, animale de companie, lucrări de modificare)
- poate cere despăgubiri pe baza contractului și a procesului-verbal de predare-primire
Un proprietar care închiriază „fără acte” își asumă, în realitate, cel mai mare risc: dacă apar restanțe sau distrugeri, recuperarea prejudiciului devine dificilă și, uneori, imposibilă.
Documentele necesare la închirierea unui apartament
În mod obișnuit, părțile au nevoie de:
- pentru proprietar: act de identitate, act de proprietate asupra apartamentului
- pentru chiriaș: act de identitate; uneori, dovada veniturilor (pentru credibilitatea capacității de plată)
La acestea se adaugă:
- contractul de închiriere
- proces-verbal de predare-primire (inventar, citiri contoare, starea bunurilor)
- opțional: certificat energetic, poliță de asigurare, informare către asociația de proprietari cu privire la noul chiriaș
Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF
Începând cu modificările fiscale recente, contractele de închiriere trebuie declarate la ANAF într-un termen limită de la semnare. Scopul este dublu: statul urmărește înregistrarea veniturilor din chirii, iar proprietarul beneficiază de un cadru fiscal clar.
Procedura presupune, în linii mari:
- completarea contractului de închiriere și, după caz, a formularului specific (de tip C168 / 168)
- depunerea documentelor la ANAF sau transmiterea lor prin Spațiul Privat Virtual
- actualizarea datelor în cazul modificării chiriei sau a duratei, prin acte adiționale
Neînregistrarea contractului nu îl face inexistent între părți, dar poate atrage consecințe fiscale: impozit suplimentar, penalități, eventuale verificări.
Ce se întâmplă fără contract sau fără înregistrare
În lipsa contractului de închiriere apartament:
- proprietarul nu are un instrument clar pentru a cere evacuarea chiriașului sau despăgubiri
- chiriașul nu poate dovedi ce sumă plătește, ce garanție a depus sau ce promisiuni au fost făcute
- disputele privind starea apartamentului, bunuri lipsă sau utilități neachitate devin greu de clarificat
În lipsa înregistrării fiscale, riscurile se mută în zona relației cu ANAF: venituri nedeclarate, impozite calculate retroactiv, penalități.
Garanția la contractul de închiriere
Garanția este, în practică, una dintre cele mai sensibile zone ale relației proprietar–chiriaș. De regulă, suma reprezintă echivalentul unei chirii lunare, plătită la începutul contractului.
Contractul ar trebui să precizeze clar:
- suma garanției
- în ce condiții se reține (daune, restanțe, facturi neplătite)
- în ce termen se restituie după eliberarea locuinței
Situația frecvent întâlnită „nu mai plătesc ultima lună, luăm din garanție” ar trebui agreată explicit de ambele părți, nu lăsată la nivel de înțelegere verbală.
Cum încetează un contract de închiriere apartament
Contractul nu este „pe viață”. El poate înceta în mai multe moduri:
- prin ajungerea la termen: la expirarea duratei stabilite, fără alte formalități, dacă părțile nu decid altceva
- prin denunțare cu preaviz: una dintre părți anunță în scris că dorește încetarea, respectând termenele prevăzute în contract sau în Codul Civil
- prin reziliere: când una dintre părți nu își respectă obligațiile (de exemplu, chiriașul nu plătește chiria, proprietarul refuză constant reparațiile majore), cealaltă parte poate cere încetarea contractului
În practică, un contract de închiriere apartament bine scris include clauze explicite legate de:
- termenul de preaviz pentru chiriaș (când vrea să plece mai devreme)
- termenul și condițiile de preaviz pentru proprietar
- ce înseamnă „încălcare gravă” a obligațiilor și ce efecte are
Aceste clarificări reduc riscul de surprize neplăcute pentru ambele părți.
Întrebări frecvente despre contractul de închiriere apartament
Este obligatoriu contractul de închiriere în formă scrisă?
Da, în practică este esențial. Fără contract scris, drepturile și obligațiile sunt greu de dovedit, iar eventualele litigii devin complicate.
Trebuie autentificat contractul la notar?
Nu este obligatoriu. Contractul de închiriere apartament este valabil și ca înscris sub semnătură privată. Autentificarea notarială este doar o opțiune suplimentară de siguranță.
În cât timp trebuie declarat contractul la ANAF?
Termenul este, în mod obișnuit, de 30 de zile de la încheiere sau modificare. Detaliile concrete se verifică în legislația fiscală în vigoare la momentul semnării.
Ce se întâmplă dacă stai în chirie fără contract?
Chiriașul are o protecție juridică redusă, poate fi evacuat rapid, poate pierde garanția și are dificultăți în a dovedi nivelul chiriei sau condițiile agreate.
Cum se modifică suma chiriei pe durata contractului?
Prin act adițional la contractul de închiriere, semnat de ambele părți. Dacă suma se schimbă, modificarea ar trebui comunicată și către ANAF, în termenul prevăzut de lege.
