Un contract de închiriere are două „capete” administrative diferite: înregistrarea contractului la ANAF și declararea/ plata taxelor pe venitul din chirie. În practică, oamenii le amestecă și ajung fie să înregistreze contractul, dar să uite de Declarația Unică, fie să creadă că Declarația Unică „ține loc” de înregistrare. Sunt obligații distincte, cu termene diferite.
Înregistrarea contractului de locațiune se face prin formularul C168 în maximum 30 de zile de la semnare sau modificare, iar impozitul pe chirii se calculează ca 10% din venitul net determinat cu deducere forfetară de 20% pentru închirieri clasice pe termen lung.
1) Înregistrarea contractului la ANAF: ce înseamnă și când este obligatorie
Înregistrarea la ANAF este procedura prin care anunți fiscalitatea că există un contract de locațiune și depui „cererea de înregistrare” împreună cu o copie a contractului. Formularul standard folosit este C168 – Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune, disponibil inclusiv în variantă web pe site-ul ANAF.
Termenul legal practic: contractul și modificările ulterioare se înregistrează în cel mult 30 de zile de la încheiere / producerea modificării, conform procedurii aprobate prin OPANAF 161/2025.
2) Cine depune C168, mai ales dacă sunt mai mulți proprietari
Pentru bunuri deținute în comun (coproprietari), regula importantă este aceasta: prin contract se desemnează proprietarul (sau deținătorul legal) care îndeplinește obligația înregistrării. Această clarificare apare în contextul modificărilor introduse prin OUG 128/2024 și puse în aplicare în procedura ANAF.
Dacă imobilul are mai mulți locatori, formularul C168 se completează cu datele fiecărui locator și cota-parte, iar suma cotelor trebuie să fie 100%.
3) Ce atașezi și cum depui: varianta simplă, fără improvizații
Ce depui
- C168 completat (date locator, locatar, contract).
- Copie a contractului de închiriere, de regulă cu mențiunea „conform cu originalul” și semnătura locatorului, așa cum apare în materialele ANAF despre procedură.
Cum depui
ANAF pune la dispoziție atât pagina formularului, cât și varianta online (în funcție de opțiuni):
O regulă care îți salvează timp: depune C168 imediat după semnare, nu „când ai timp”, ca să nu ratezi fereastra de 30 de zile.
4) Taxele pe chirie: cum se calculează impozitul în 2026, pe închiriere clasică
Pentru închirieri „clasice” (cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal), calculul standard folosește deducere forfetară de 20% din venitul brut, iar impozitul pe venit este 10% aplicat la venitul net (după deducerea forfetară). Un exemplu ANAF arată exact acest mecanism de calcul (venit brut → deducere 20% → venit net impozabil).
Mini-calculator logic (fără cifre fixe)
- Venit brut anual = chirie lunară × număr luni încasate
- Venit net = venit brut anual × 80% (pentru că 20% este deducere forfetară)
- Impozit = 10% × venit net
La chirii pe termen lung, impozitul efectiv nu se aplică pe venitul brut, ci pe venitul net rezultat după deducerea forfetară de 20%.
5) Declarația Unică D212: când o depui și ce declari
Pentru veniturile realizate (de exemplu în 2025), termenul limită de depunere a D212 este 25 mai 2026, conform ghidurilor și broșurilor ANAF.
Declarația Unică D212 se depune până la 25 mai a anului următor celui de realizare a venitului, pentru declararea venitului realizat și stabilirea/definitivarea impozitului și a contribuțiilor datorate.
6) CASS la chirii: când apare și cum se stabilește baza
Pe lângă impozit, în anumite situații poți datora CASS, în funcție de plafonul anual, calculat la nivelurile de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute (în funcție de veniturile relevante cumulate, conform regulilor aplicabile). Materialele ANAF folosesc exact aceste praguri și logica „până la 25 mai”.
CASS pentru venituri extra-salariale se verifică prin pragurile de 6/12/24 salarii minime, iar obligația se declară în D212 până la 25 mai.
7) Situația specială: chiria plătită de firmă (persoană juridică)
Aici se face des confuzie. Există situații în care veniturile din chirii plătite de persoane juridice sau alte entități cu evidență contabilă au impunere finală prin reținere la sursă, iar beneficiarul (persoana fizică) nu mai depune Declarația Unică pentru acel impozit, tocmai pentru că impozitul este reținut și declarat de plătitor, conform materialelor ANAF.
Dacă plătitorul chiriei are obligația de reținere la sursă, obligația de declarare și plată a impozitului se mută la plătitor (de regulă prin D100), iar persoana fizică nu mai „definitivează” impozitul prin D212 pentru acea chirie.
8) Checklist de conformare, pe scurt, în ordinea corectă
- Semnezi contractul (și stabilești cine îl înregistrează, dacă sunt coproprietari).
- Depui C168 + copie contract în maxim 30 de zile de la semnare/modificare.
- Calculezi impozitul: brut → deducere 20% → net → 10% impozit.
- Depui D212 până la 25 mai (pentru anul anterior), dacă e cazul, și verifici pragurile CASS.
- Dacă chiria este plătită de firmă, verifici regimul de reținere la sursă (caz în care plătitorul declară și plătește impozitul).
Întrebări frecvente
Trebuie să înregistrez contractul la ANAF dacă am deja contract semnat?
Da, obligația de înregistrare se îndeplinește prin C168 în termenul de 30 de zile de la încheiere/modificare.
Dacă sunt doi proprietari, cine depune C168?
Contractul poate desemna proprietarul/deținătorul legal care îndeplinește obligația, iar în C168 se completează datele fiecărui locator și cota-parte astfel încât totalul să fie 100%.
Care e termenul pentru Declarația Unică în 2026?
Pentru veniturile realizate în 2025, termenul limită de depunere este 25 mai 2026.
Cum se calculează impozitul pe chirii la închiriere clasică?
Impozitul este 10% aplicat la venitul net, iar venitul net se determină cu deducere forfetară de 20% din venitul brut (adică net = 80% din brut).
Dacă închiriez către o firmă, mai depun eu Declarația Unică pentru impozit?
În anumite cazuri, chiria plătită de persoane juridice are impunere finală prin reținere la sursă, iar plătitorul declară și plătește impozitul (de exemplu prin D100), conform materialelor ANAF.
