Cumpărarea unui apartament nu este doar un pas important “pe hârtie”, ci o decizie care îți schimbă rutina, planurile de viitor și felul în care îți gestionezi banii. Poate fi noul tău cămin, o investiție pentru închiriere sau o combinație între cele două. Indiferent de motiv, este esențial să știi dinainte la ce să fii atent când cumperi un apartament, ca să nu descoperi problemele abia după ce ai semnat.
Rareori găsești “apartamentul perfect” din prima vizionare. Procesul real începe online, cu zile sau săptămâni de filtrat anunțuri, continuă cu vizite pe teren, întrebări, comparații, discuții cu bancă, notari și, abia la final, cu semnarea contractului. Cu cât ești mai bine pregătit, cu atât șansele să iei o decizie bună cresc.
În acest ghid vei găsi, pas cu pas, tot ce trebuie să știi când cumperi un apartament în 2026: cum îți calculezi corect bugetul, ce verifici la bloc și la apartament, ce acte sunt obligatorii și cum arată, în practică, drumul de la prima vizionare până la mutare.
Apartament vechi sau apartament nou?
Pentru majoritatea cumpărătorilor, prima întrebare serioasă nu este câte camere are locuința, ci dacă merită să meargă pe apartament vechi sau nou. Ambele variante pot fi bune, dar pentru oameni diferiți și în contexte diferite.
Un apartament nou, într-un bloc recent construit, vine de obicei cu instalații moderne, izolație mai bună, consum mai mic de energie și spații gândite pentru stilul de viață actual: loc pentru mașină de spălat vase, spații de depozitare, loc de parcare, eventual acces la curte interioară sau la facilități comune. Pentru investiții, apartamentele noi atrag de regulă chiriași mai repede, mai ales în zonele urbane mari.
Pe de altă parte, apartamentele vechi pot însemna camere mai mari, bucătării separate, pereți mai groși și, uneori, zone mai bune decât oferă proiectele noi din același buget. Dacă ești dispus să investești în renovare, să schimbi instalațiile, tâmplăria și finisajele, poți obține o locuință foarte bună într-un cartier deja consolidat, cu transport, școli și magazine la distanță mică.
Indiferent ce alegi, un criteriu rămâne la fel de important: siguranța clădirii. La blocurile vechi, verifică anul construcției, eventuala încadrare la risc seismic sau lucrări structurale făcute de-a lungul timpului. La proiectele noi, întreabă cine este constructorul, ce experiență are dezvoltatorul și ce materiale s-au folosit în structură și în izolație.
Pe rentnbuy.com, poți filtra apartamentele după anul construcției. Vezi toate listările disponibile în orașul tău!
Criterii esențiale la care să fii atent când cumperi un apartament
Dacă te întrebi concret ce trebuie să știi când cumperi un apartament, poți să privești procesul ca pe un checklist în 10 puncte. Fiecare dintre ele poate să fie motiv să mergi mai departe sau, dimpotrivă, să te oprești și să cauți altceva.
1. Bugetul disponibil și costul total, nu doar prețul din anunț
Primul filtru este financiar. Bugetul real nu înseamnă doar suma pe care o vezi în anunț, ci:
- banii pe care îi ai deja strânși,
- avansul pe care îl poți plăti,
- capacitatea ta de a susține o rată lunară (dacă iei credit),
- toate costurile conexe: notar, taxe, renovare, mobilare, mutare.
Dacă finanțarea este prin credit, ia în calcul și dobânda pe termen lung, comisioanele băncii, asigurările cerute și faptul că dobânda poate fluctua. Ideal este să nu îți duci gradul de îndatorare la limită, ci să îți lași o marjă de siguranță pentru perioade cu cheltuieli neprevăzute.
Când cauți online, folosește filtrele de preț realistic. E mai sănătos psihic și financiar să vezi doar apartamente pe care ți le poți permite, decât să te îndrăgostești de unele care îți depășesc bugetul cu 30%.
2. Prețul cerut, avansul și costurile ascunse
După ce ai clar un interval de preț, merită să mergi mai adânc în cifre. În afară de suma cerută de vânzător, apare aproape întotdeauna:
- avansul (în special dacă finanțezi prin credit),
- onorariul notarului,
- taxele de intabulare și extrasele de carte funciară,
- eventuale datorii la întreținere sau utilități,
- comisionul agenției, dacă există un agent implicat.
Chiar dacă un comision de 2–3% pare mic la prima vedere, el se adaugă peste prețul total plătit. La un apartament de 100.000 de euro, 3% înseamnă încă 3.000 de euro.
Ideal este să ai, încă dinainte de vizionări, o imagine clară a tuturor costurilor implicate, ca să nu descoperi abia la notar că nu îți ajung banii.
3. Locația și accesul la tot ce folosești zi de zi
Locația nu poate fi schimbată după ce cumperi. De aceea, merită analizată foarte serios. Nu te uita doar la numele cartierului, ci la ce înseamnă el pentru viața ta de zi cu zi:
- cât faci până la job sau până la școală,
- dacă ai stații de transport public aproape,
- cât de departe sunt supermarketurile, farmacia, medicul de familie,
- dacă ai parc, spații verzi sau locuri de joacă în zonă,
- cum este traficul la orele de vârf,
- cât de sigură este zona ziua și seara.
Dacă vezi apartamentul doar sâmbăta, la prânz, totul poate părea liniștit și luminos. Merită să mai treci încă o dată pe acolo într-o zi lucrătoare, la ora de vârf, ca să vezi cum se circulă și cum se simte zona când e plină.
4. Amplasarea în bloc și orientarea față de soare
Două apartamente identice ca suprafață și număr de camere pot avea valori și confort complet diferite doar pentru că sunt amplasate diferit în clădire.
La parter, te poți lovi de zgomot din curte, lipsă de intimitate, risc mai mare de efracție sau umezeală. La ultimul etaj, pot apărea probleme cu hidroizolația, temperaturi extreme vara sau dependență totală de lift.
Orientarea față de punctele cardinale contează și ea. Un apartament orientat spre sud va primi mai multă lumină naturală și va fi mai ușor de încălzit iarna, dar poate deveni prea cald vara, dacă nu există umbrire sau aer condiționat. Spre nord, invers: facturi mai mari la încălzire, dar temperaturi mai suportabile vara.
Când ești la vizionare, uită-te unde bate soarele în ore diferite, ce vezi pe geam și ce se află sub și deasupra apartamentului (magazin, spațiu tehnic, terasă circulabilă etc.).
5. Utilități și costuri lunare de întreținere
Un apartament nu este doar o rată sau o chirie. În spate vin, lună de lună:
- costurile cu întreținerea blocului,
- încălzirea (centralizată sau centrală proprie),
- apa caldă și rece,
- curentul,
- eventual costuri cu parcarea.
La blocurile noi, întreabă direct dezvoltatorul sau administratorul despre costurile medii pe sezon. La blocurile vechi, vorbește cu vecinii de pe scară sau cere proprietarului să îți arate o fișă de întreținere din sezonul rece. Diferențele pot fi considerabile între două clădiri aparent similare.
Este important să știi din start dacă îți permiți nu doar să cumperi apartamentul, ci și să îl întreții fără să simți presiune lunară pe buget.
6. Calitatea construcției și siguranța clădirii
La partea de estetică te poți pricepe și singur. La structura de rezistență, instalații și detalii ascunse în pereți, nu întotdeauna.
La blocurile noi, întreabă clar:
- ce tip de structură are clădirea,
- ce tip de izolație s-a folosit,
- ce grosime au pereții dintre apartamente,
- cine este constructorul și ce alte proiecte a mai făcut.
La blocurile vechi, contează:
- anul construcției,
- dacă a fost sau nu expertizat tehnic,
- dacă există sau nu încadrare la risc seismic,
- ce lucrări majore au fost făcute (reabilitare termică, schimbarea coloanelor de apă, a liftului etc.).
Dacă ai dubii, poți apela la un structurist sau la un inginer care să vină la vizionare și să îți spună, pe scurt, în ce te bagi.
7. Compartimentarea, suprafața și dotările reale
În anunțuri, multe lucruri arată bine. La fața locului, situația poate fi alta. Nu te uita doar la numărul de camere, ci și la:
- suprafața utilă (nu doar cea construită),
- forma camerelor (pătrate / foarte înguste),
- holurile (utile sau doar spațiu pierdut),
- existența spațiilor de depozitare,
- băile (una sau două, ventilate natural sau doar cu aerisire pe coloană),
- balcon / terasă.
Apoi intră în zona de dotări: tipul de tâmplărie, ușile interioare, pardoselile, obiectele sanitare, electrocasnicele care rămân, instalația de încălzire. Uneori poți negocia să rămână mobila de bucătărie sau anumite echipamente, alteori apartamentul se predă complet gol și trebuie să bugetezi și mobilarea.
8. Documentele locuinței și verificarea juridică
Chiar dacă apartamentul îți place, dacă actele nu sunt în regulă, te poți bloca la notar sau la bancă. De aceea, unul dintre lucrurile esențiale pe care trebuie să le știi când cumperi un apartament este ce acte sunt obligatorii și ce riscuri ascund lipsurile.
În mod normal, vânzătorul trebuie să poată prezenta:
- actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, donație, moștenire etc.),
- extras de carte funciară actualizat,
- documentația cadastrală,
- certificat de performanță energetică,
- certificat fiscal de la primărie,
- dovada că impozitele și taxele sunt plătite la zi.
Dacă apartamentul a suferit modificări de compartimentare (pereți dărâmați, bucătărie mutată etc.), acestea trebuie să apară în cadastru. Dacă nu apar, banca poate refuza creditarea sau notarul poate amâna semnarea până la intrarea în legalitate.
Ideal este ca documentele să fie verificate de un notar sau de un avocat, mai ales dacă este vorba despre un imobil cu istoric complicat (mai mulți coproprietari, moșteniri, divorț etc.).
9. Dezvoltatorul sau vânzătorul: cu cine ai de fapt de-a face
La un apartament nou, nu cumperi doar niște pereți, ci și încrederea că dezvoltatorul își respectă promisiunile și termenele. De aceea, merită să verifici cine este, ce alte proiecte a mai făcut, dacă există plângeri sau procese legate de construcții anterioare.
La un apartament vechi, te ajută să înțelegi de ce vinde proprietarul: se mută, a moștenit, vinde ca să își ia altceva, are nevoie urgentă de bani? Motivația reală nu e mereu evidentă, dar modul în care răspunde la întrebări și disponibilitatea de a pune pe masă toate actele spun multe despre seriozitatea lui.
10. Termene, finanțare și ritmul în care se întâmplă totul
Dacă alegi un apartament într-un bloc în construcție, termenul de finalizare este critic. Întreabă clar:
- când se face recepția,
- când se predau efectiv apartamentele,
- ce se întâmplă dacă apar întârzieri.
Dacă iei un apartament finalizat, dar finanțat prin credit, ține cont că banca are nevoie de timp pentru evaluare și aprobare. Vânzătorul trebuie să fie de acord cu acest ritm și să fie dispus să îți rezerve apartamentul până la semnarea contractului final.
Este bine să clarificați împreună, încă de la antecontract, termenele de plată, ce se întâmplă dacă banca întârzie, dacă ratezi un termen sau dacă una dintre părți se răzgândește.
Acte necesare la cumpărarea unui apartament
După ce ai făcut turul complet al criteriilor și ai găsit “apartamentul câștigător”, urmează etapa formală: actele.
Ca și cumpărător, ai nevoie în principal de:
- actul de identitate,
- eventual certificatul de căsătorie, dacă achiziția se face pe numele amândurora sau există regim matrimonial special,
- aprobarea de credit / documentele de la bancă (dacă e cazul).
Vânzătorul trebuie să pună la dispoziția notarului:
- actul de proprietate,
- extrasul de carte funciară pentru autentificare,
- planul cadastral și încheierea de intabulare,
- certificatul energetic,
- certificatul fiscal de la primărie,
- adeverință de la asociația de proprietari privind plata la zi a întreținerii (în practică, este des cerută),
- în cazul dezvoltatorilor: documente suplimentare legate de clădire (autorizație de construire, proces-verbal de recepție etc.).
Notarul este cel care verifică actele și întocmește contractul de vânzare-cumpărare, dar e în interesul tău să le vezi și tu din timp, ca să nu descoperi în ultima zi informații pe care nu le știai.
Pașii necesari când cumperi un apartament
Dacă punem totul cap la cap, procesul arată, în linii mari, așa:
- Îți definești bugetul și scopul: locuit sau investiție.
- Stabilești criteriile minime: zonă, număr de camere, suprafață, etaj, orientare.
- Cauți online și filtrezi anunțurile în funcție de criteriile stabilite.
- Mergi la vizionări și verifici, punctual, fiecare aspect: locație, compartimentare, zgomot, utilități, bloc, vecini.
- Selectezi 2–3 apartamente favorite și începi discuții reale de preț.
- Faci o ofertă fermă (ideal, în scris) și negociezi.
- Verifici actele împreună cu notarul sau cu un avocat.
- Semnezi un antecontract și achiți avansul agreat.
- Definitivezi finanțarea (dacă este prin credit) și obții aprobările de la bancă.
- Semnezi contractul de vânzare-cumpărare la notar și se face intabularea pe numele tău.
După acest punct, intri în etapa practică: schimbarea domiciliului, contractele de utilități, eventualele renovări și mutarea efectivă.
Ești pregătit să începi căutarea?
Dacă știi dinainte ce trebuie să verifici când cumperi un apartament, procesul devine mai puțin copleșitor și mai mult o serie de pași logici. Vei refuza mai ușor apartamentele care “arată bine” doar în poze, vei recunoaște mai repede ofertele supraevaluate și vei avea argumente solide la negociere.
Poți privi acest ghid ca pe o listă de control: buget, locație, bloc, apartament, acte, oameni implicați. Bifezi, întrebi, verifici, compari. Apoi, când lucrurile se aliniază, semnezi și te muți într-un loc care nu este doar frumos, ci și o decizie bună pe termen lung.
Accesează rentnbuy.com, cea mai mare platformă imobiliară de închirieri și vănzări directe, și descoperă toate listările disponibile în orașul tău!
