Tot mai mulți cumpărători caută randament investiție imobiliară închiriere, nu doar „un apartament bun”. Diferența este esențială. Prețul de achiziție nu spune nimic despre profitabilitate dacă nu îl pui în raport cu chiria reală, taxele și costurile de exploatare.
În 2026, cu dobânzi încă ridicate și o piață mai selectivă, calculele devin mai importante decât entuziasmul.
Ce înseamnă, de fapt, randamentul unei investiții imobiliare?
Randamentul brut arată cât câștigi anual din chirie raportat la prețul de achiziție.
Formula simplă:
Randament brut (%) = (Chirie anuală / Preț achiziție) × 100
Exemplu:
- Apartament cumpărat cu 120.000 €
- Chirie 700 €/lună
- Chirie anuală: 8.400 €
Randament brut = 8.400 / 120.000 × 100 = 7%
Pare bun. Dar nu este randamentul real.
De ce randamentul brut poate induce în eroare
Investitorii experimentați se uită la randamentul net, nu la cel brut.
Randamentul net ia în calcul:
- impozitul pe venit din chirii
- perioadele fără chiriaș
- mentenanță și reparații
- asigurări
- comisioane (dacă există)
- costuri notariale și taxe de achiziție
- eventuale costuri de finanțare
Cum calculezi randamentul net corect
1️⃣ Calculează chiria anuală realistă
Nu lua cea mai optimistă valoare din piață.
Folosește media pentru zona respectivă.
Exemplu București 2026:
- apartament 2 camere zonă bună: 650–800 €/lună
- garsonieră: 450–600 €/lună
Dacă alegi 700 €, dar piața reală închiriază la 650 €, diferența îți scade randamentul.
2️⃣ Scade perioada de neocupare
În medie, 1 lună pe an poate rămâne neocupată.
Dacă chiria este 700 €:
- 12 luni = 8.400 €
- realist 11 luni = 7.700 €
3️⃣ Include costurile anuale
Estimare orientativă:
- impozit chirie: 8–10%
- mentenanță: 500–1.000 €/an
- reparații ocazionale
- fond de rulment
Presupunem costuri totale de 1.200 €/an.
Venit net anual:
7.700 € – 1.200 € = 6.500 €
4️⃣ Calculează randamentul net
6.500 € / 120.000 € × 100 = 5,4% randament net
Acesta este indicatorul relevant.
Ce randamente sunt realiste în 2026?
În marile orașe:
- București: 4,5–6,5% net
- Cluj-Napoca: 4–6% net
- Brașov: 5–7% net
- Timișoara / Iași: 5–7% net
Zonele ultracentrale au randamente mai mici, dar risc mai redus.
Zonele emergente pot oferi randament mai mare, dar volatilitate mai ridicată.
Apartament 2 camere sau garsonieră?
În 2026, multe analize arată că:
- garsonierele pot avea randament procentual mai mare
- apartamentele de 2 camere sunt mai stabile pe termen lung
- apartamentele de 3 camere oferă chiriași mai stabili, dar randament ușor mai mic
Totul depinde de:
- prețul de achiziție
- cererea în zona respectivă
- profilul chiriașilor
Ce greșeli fac investitorii la calcul
- Ignoră costurile inițiale (notar, taxe, mobilare)
- Supraestimează chiria
- Nu iau în calcul impozitarea
- Nu analizează zona pe termen lung
- Se bazează doar pe randament brut
Cum influențează finanțarea randamentul
Dacă achiziția se face prin credit, trebuie să compari:
- randamentul net
- costul total al dobânzii
Dacă randamentul net este 5% și dobânda efectivă este 7%, investiția devine sensibilă la risc. În acest caz, aprecierea proprietății pe termen lung devine esențială pentru justificare.
Randament vs creștere de valoare
Investiția imobiliară are două componente:
- Cash flow din chirie
- Apreciere în timp a valorii proprietății
Uneori, o zonă cu randament mai mic poate avea potențial mai mare de creștere a prețului.
Ce tip de proprietăți sunt mai interesante în 2026?
Pe baza tendințelor actuale:
- apartament 2 camere în zone bine conectate
- proprietăți aproape de centre universitare
- zone cu infrastructură în dezvoltare
- imobile eficiente energetic
Concluzie
Randamentul investiției imobiliare pentru închiriere nu se calculează dintr-o formulă simplă luată dintr-un anunț.
Trebuie să iei în calcul:
- chiria realistă
- gradul de ocupare
- taxele
- costurile de mentenanță
- finanțarea
- riscul zonei
În 2026, investițiile bune nu sunt cele cu randament „spectaculos”, ci cele calculate corect.
Dacă analizezi obiectiv cifrele, vei ști dacă proprietatea este o investiție sau doar o impresie bună.
