Închirierea unei locuințe este una dintre cele mai frecvente forme de venit pasiv în România. Dincolo de stabilitatea pe care o oferă, această sursă de venit implică și un set clar de obligații fiscale, care trebuie înțelese corect pentru a evita costuri suplimentare sau blocaje administrative. În 2025, regimul fiscal al veniturilor din chirii rămâne relativ simplu, dar are câteva nuanțe importante care pot influența suma finală plătită la stat.
Indiferent dacă închiriezi un singur apartament sau mai multe proprietăți, modul în care îți declari veniturile și îți calculezi taxele contează la fel de mult ca valoarea chiriei încasate.
Cadrul legal care reglementează veniturile din chirii
Veniturile obținute din închirierea bunurilor imobile sunt impozitate conform Codului Fiscal. Relația contractuală dintre proprietar și chiriaș este reglementată de Codul Civil și de Legea locuinței, care stabilesc drepturile și obligațiile ambelor părți.
Impozitarea veniturilor din chirii este un mecanism prin care statul urmărește atât colectarea veniturilor bugetare, cât și formalizarea relației de închiriere. Un contract clar și corect gestionat oferă protecție juridică proprietarului și stabilitate chiriașului.
Impozitul pe veniturile din chirii în 2025
În 2025, impozitul pe veniturile din chirii se aplică într-o cotă de 10% asupra venitului brut anual. Regimul este unul simplificat, fără posibilitatea deducerii cheltuielilor efective, însă legislația prevede o deducere forfetară de 20%. Practic, impozitul efectiv ajunge la aproximativ 8% din suma încasată.
Această formulă este aplicabilă indiferent de tipul proprietății închiriate: apartament, casă sau spațiu comercial. Sistemul este previzibil și ușor de calculat, chiar dacă nu ia în considerare cheltuielile reale suportate de proprietar pentru întreținere sau reparații.
Pentru un proprietar care încasează o chirie lunară constantă, acest lucru permite planificarea din timp a obligațiilor fiscale, fără surprize la final de an.
Contribuția la asigurările de sănătate (CASS)
Pe lângă impozit, în anumite situații, veniturile din chirii pot genera obligația de plată a contribuției la asigurările de sănătate. Aceasta se aplică doar dacă veniturile depășesc praguri stabilite anual, raportate la salariul minim brut.
În 2025, contribuția este structurată pe tranșe fixe, iar suma datorată nu crește proporțional cu venitul, ci în funcție de intervalul în care acesta se încadrează. Acest sistem poate avantaja sau dezavantaja proprietarii, în funcție de nivelul exact al veniturilor obținute.
Există și situații de exceptare de la plata CASS, cum ar fi în cazul pensionarilor, al persoanelor asigurate prin alte forme de venit sau al anumitor categorii protejate prin lege. De aceea, analiza situației personale este esențială înainte de calculul final al taxelor.
Declararea veniturilor din chirii
Toate veniturile obținute din chirii trebuie declarate prin Declarația Unică, depusă anual la ANAF. Pentru veniturile realizate în 2025, termenul limită de depunere este în primăvara anului următor.
Declarația poate fi completată online sau depusă fizic și include atât impozitul pe venit, cât și, dacă este cazul, contribuția la sănătate. După depunere, proprietarul primește informațiile privind sumele de plată și termenele aferente.
Respectarea termenelor este importantă, deoarece întârzierile pot atrage penalități și dobânzi.
Ce se întâmplă dacă veniturile nu sunt declarate
Nedeclararea veniturilor din chirii poate atrage consecințe semnificative. Autoritățile fiscale au mecanisme prin care pot identifica veniturile nedeclarate, iar în urma unei verificări pot stabili sume suplimentare de plată, la care se adaugă penalități.
În cazuri mai grave, unde există suspiciuni de evaziune fiscală, situația poate escalada către sancțiuni mai severe. De aceea, gestionarea corectă a veniturilor din chirii nu este doar o obligație legală, ci și o măsură de protecție personală.
Rolul contractului de închiriere în gestionarea fiscală
Deși înregistrarea contractului de închiriere la ANAF nu mai este obligatorie, existența unui contract scris și clar este extrem de importantă. Acesta stabilește valoarea chiriei, durata închirierii și condițiile de utilizare a locuinței, oferind un cadru clar pentru eventuale dispute.
Un contract bine întocmit ajută proprietarul atât din punct de vedere juridic, cât și fiscal. În lipsa lui, dovedirea veniturilor reale, a termenilor sau a neplății chiriei devine dificilă.
Alte obligații fiscale ale proprietarului
Pe lângă impozitul pe venit și contribuția la sănătate, proprietarii trebuie să țină cont și de taxele locale pe proprietate, stabilite de autoritățile locale. Acestea sunt datorate indiferent dacă imobilul este sau nu închiriat.
În cazul închirierii către persoane juridice, mecanismul de plată al impozitului se poate modifica, deoarece unele firme rețin impozitul la sursă. Chiar și în aceste situații, veniturile trebuie declarate corespunzător.
Cum îți poți gestiona mai eficient veniturile din chirii
Gestionarea corectă a veniturilor din chirii începe cu o evidență clară a sumelor încasate și cu planificarea taxelor. Mulți proprietari aleg să pună lunar deoparte sumele aferente impozitelor, pentru a evita presiunea unei plăți mari la final de an.
Consultarea unui contabil sau a unui specialist fiscal poate fi utilă, mai ales în cazul în care există mai multe proprietăți sau surse de venit. Regimul fiscal este relativ stabil, dar ajustările legislative pot apărea, iar informarea constantă rămâne esențială.
